Kira Tahliye Davası

Kiraz sözleşmesinin taraflar için sona ermesi yahut kira bedelinin ödenmesinde kiralayanın tereddüde düşmesi hallerinde, mahkeme kararı ile kiracının taşınmazdan çıkarılmasına ilişkin davadır. Söz konusu dava da kira sözleşmesi taraflar için daha sona ermemiş olsa da mahkemenin vereceği karar doğrultusunda sona erecektir. Tahliye davası bozucu yenilik doğurucu bir davadır.

Tahliye davasının şartları kiralayan ve kiraya veren açısından farklılık arz edeceği için 2 farklı şekilde incelenmelidir.

TBK madde 350

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1.Kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2.Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

-Taşınmazın sahibi kendisine ait başka bir mülkün olmaması yahut malikin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacının doğması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açacağı tahliye davası ile saydığımız nedenleri gerekçe göstererek tahliye davası açabilmektedir.

-Kiralanan taşınmazın onarım, yıkılıp yeniden inşası, imar açısından değiştirilmesi veya genişletilmesi hallerinin söz konusu olmasında taşınmazın kullanılması objektif koşulların varlığı halinde kullanımı imkansız hale gelecekse kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır. Kiralanan taşınmazın inşa veya onarımının söz konusu olduğu hallerde açılacak tahliye davalarında önemli husus taşınmazın kullanımının sadece kiracı için değil potansiyel olarak imkansızlığın herkesçe kabul edilmesidir.

TBK madde 351; Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kira sözleşmesinin artık tarafı haline gelmiş olan yeni malik taşınmazın maliki olduğu tarihten itibaren 1 ay içerisinde kullanma ihtiyacının varlığını kiracıya yazılı olarak iletmelidir. Kiracının, kira konusu taşınmazı boşaltmamış olmamasına karşın yeni malik Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilecektir.

Türk Borçlar Kanun’u kiraya verenin kira konusu taşınmazın gereksinim veya yeniden inşa ve imarı sebebiyle boşaltılmasını istediği hallerde kiracının haklarını korumak adına kiraya veren aleyhine yeniden kiraya verme yasağı düzenlemiştir. Kiraya verenin yasadan kaynaklı haklarını kullanırken dürüstlük ilkelerine aykırı davranmasının önüne geçilme amacı ile hareket edilmiştir.Kiraya veren uyuşmazlık konusu taşınmazda kiraya verme yasağına aykırı hareket ettiği hallerde ise 1 yıllık kira bedelinden az kalmamak üzere tazminat ödemeye de mahkum edilmiştir.

TBK madde 355; Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile,haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

 Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiraya veren ve kiralayan arasında imzalanan kira sözleşmesi ile kiracının söz konusu taşınmaz üzerinde kullanma hakkı doğmuş olmaktadır. Kira sözleşmelerinin taraflar açısından yükümlülük ve şartlarını düzenlemek adına taraflar, kira sözleşmesi akdedildikten ileri bir tarih sonra kira tahliye taahhütnamesi imzalayabilirler. Kira tahliye taahhüdünde kiracı belirli bir tarihte ihtara gerek olmaksızın taşınmazı boşaltacağını kabul etmektedir. Kiralayan akdedilen taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren icra dairlerine yahut dava açma yoluna başvurarak kira konusu taşınmazın tahliyesini isteyebilecektir.

Kiralayan kira bedelini ödemekle mükelleftir. Kira sözleşmesinin esaslı unsurların başında kira bedelinin belirlenmesi gelmektedir. Kira bedelini ödemek konusunda tereddüde düşen kiracıya, kiraya veren tarafından sonra ihtar çekilmektedir. Kiralayana haklı olarak çekilen 2 ihtar sonrası kiraya verenin dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı söz konusudur.

Kiraya veren kira sözleşmesi akdedilirken kiralayanın  birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun varlığını bilmediği hallerde, kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.

TBK madde 352; Kiracı,kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı,bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

 Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2013/2276, Karar: 2013/5165 İçtihat

Dava, iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir. 

Davacılar, dava dilekçesinde, davalının 10.08.2012 bitiş tarihli sözlü kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu belirtmiş,10.10.2012 tarihli oturumda ise 2002 yılının Temmuz ya da Ağustos ayında yapılan sözlü kira akdi ile kiracı olduğunu ve Temmuz veya Ağustos aylarındasözleşmenin şifahi olarak yenilendiğini iddia etmişlerdir. Davalı ise aynı tarihli oturumda davacının bildirdiği kira başlangıç tarihine karşı çıkarak 01.06.1994 başlangıç tarihli sözlü kira akdi uyarınca kiralananda kiracı olarak bulunduğunu beyan etmiştir. Davacının kira başlangıç tarihi olarak belirttiği tarihe davalı karşı çıktığına göre öncelikle bu uyuşmazlığın çözümlenmesi ve davanın süresinde olup olmadığının buna göre değerlendirilmesi gerekir. Davacılar iddia ettikleri kira başlangıç tarihini ve süresini kanıtlamak zorundadırlar. Kanıtlayamadıkları takdirde davalının bildirdiği tarihin kira başlangıç tarihi olarak kabul edilmesi ve davanın süresinde olup olmadığının bu tarihe göre değerlendirilmesi ve yukarıda açıklanan esasların dikkate alınması icap eder. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Dava şartına ilişkin bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.